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2017郑州常西湖新区现状调查:永威、碧桂园、名门引领西区下一个10年?

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常西湖新区房地产

  前言
  
  自从郑州都市区规划出炉以来,新区组团便遍地开花,粗略统计竟多达10余个,且背景不同功能不同,名目繁多特色不一,放眼望去,俨然一盘大杂烩。
  
  在这中间,由于郑州近几年来一直向东发展,使得西区显得颇为落寞。诚然,作为省府推动下的绿博白沙,的确是明日之星,但就目前来看仍是“与主城区没有紧密衔接,中间存在断层”的孤岛式新区。
  
  而伴随着两次严厉的调控,资金实力雄厚的购房者、投资客基本被堵死,剩下的则是刚需群体,这类人群对市政配套要求更高更好,因为他们对工作地点、孩子教育、老人就医有着更为迫切的需求。此时,一路向东的新区前景再美,也无法再5年之内实现。
  
  相反,未来承载市政府单位、机构的常西湖新区,则处在西三环与西四环之间,与成熟老城区、商圈距离最近,中间无空白地带的区域,更因相关部门将其称之为“作为郑州市东西平衡发展的重要战略举措”,被业内外称为最具潜力的新区。
  
  时间进入2017年,有哪些知名开发商的大体量项目即将亮相?常西湖新区的综合优势、发展潜力在哪里?早期的西区是郑州经济的顶梁柱,工厂林立人群聚集,常西湖能否引领西区的未来?
  
  常西湖新区凭什么号称最具潜力?
  
  常西湖新区位于郑州市的西三环和西四环之间,北至化工路,南至常庄水库二七区边界,规划面积约39平方公里。
  
  虽然,常西湖新区没有自己的管委会百人牛牛,也没有对外公布区域详细的规划图、边界图,对外较为低调,但区域内规划的大片政务中心、市民广场、西流湖公园、常西湖公园、四个中心,以及四条地铁,却足以让整个新区亮点闪闪。
  
  最大的亮点与优势便是未来的政务中心。常西湖新区以中原路为界,又分为南北两个核心区,南核心区规划包括“四个中心”:奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心和现代传媒中心,北核心区占地3.2平方公里,包括市民公共服务区和九州坊,此核心区就是未来的政务中心,市级政府机构的西迁承接地。
  
  截止2017年2月4日,北部核心区土地基本平整,个别建筑物未拆除,地下管廊正在施工中。
  
  目前,市民中心等市府核心相关建筑还处于未建状态,但公务员小区已经先行交付,这也从侧面证明了我们的市政府搬迁至此已经是十分确定的事情。
  
  与政务市民中心配套的是区域内大量的公园河湖:不仅仅有西流湖公园、植物园、南水北调渠及景观带、贾鲁河及景观带、人工河秀水河,还将把常庄水库改造成为与西流湖连通的公园。据相关政府部门朋友透漏,贾鲁河以及南水北调渠景观带两条河沿岸景观带的投入成本均超过亿元。
  
  除了休闲景观,购房者们更注重这里的配套,比如教育,比如地铁。
  
  常西湖新区教育资源还算丰富,目前计划新建学校19所508个班,小学11所配318个班,中学7所配138个班,高中1所配52个班,将与原有的郑州一中、郑州三十六中共同将区域打造成“教育强区”。
  
  目前,市民大道第三小学、临湖路小学、市民大道第二小学、郑州外国语小学等多所学校或已开工,或即将开工,郑州市实验小学已于2016年7月投入使用。
  
  在当下的郑州,地铁的分布和长度,带来的不仅仅是交通的便利,亦会加快一个区域走向成熟。
  
  综合解读郑州地铁规划,常西湖新区竟然有1、6、10、14四条线路进出。更让人欣喜的是,2016年11月14日郑州市发展和改革委员会发布《郑州市第三期轨道交通百人牛牛规划社会稳定风险评估征求公众意见公示》,以及郑州承办全国少数民族运动会,使得地铁14号线部分区段将加快百人牛牛速度,预计2019年7月底完工。
  
  而多条地铁线路的规划百人牛牛不仅利于人们的出行,以及新区与其他成熟区域的衔接,更重要的是一定会炒热沿线的土地百人牛牛,增加政府的卖地收入,买单者是老百姓,政府将税收投入到教育、医疗、交通、休闲等基础配套百人牛牛方面,最终受益的也还是老百姓。
  
  仅就现在而言,区域内地上有高大上的百人牛牛项目,地下有综合交通环廊,水系发达植被繁茂,势必会成为西区市民置业生活的新选择。
  
  并且,当地铁开通后,常西湖新区的地铁盘,都是相对好租好售的。
  
  更为重要的是,大西区目前的住宅以80-90年代的家属院居多,设施陈旧老化,已经无法满足人们对居住舒适度的要求;而且,这些西区的原住民的后代以及外来人员,面临着结婚、生子等问题,所以西区拥有数量庞大的刚需、改善人群。
  
  不过,目前西区新建楼盘数量极少,该区域也是目前郑州房地产百人牛牛上楼盘供应量最低的区域之一。
  
  那么,一方面是旺盛的购房需求,一方面是无法满足需求的少量楼盘,这对于承接西区大发展的常西湖新区而言,无疑是具备了天然的潜力。
  
  三个千亩大盘战中原
  
  相比其他新区,常西湖按政府规划及区位,虽无法匹敌郑东新区,但依然让你充满期待,加上品牌房企逐渐增多,竞争格局则会日渐激烈。
  
  以往,常西湖新区只有一个华瑞紫韵城,让人总觉得头炮不够响亮,区域价格也偏低,而2017年将会有数个大体量品牌楼盘面世,也会使得区域形象再次镀金。
  
  ►永威西郡
  
  客观来说,永威在郑州地产百人牛牛中表现突出,所打造的“精细化特色”让其获得不错的口碑,在一批忠实粉丝的拥趸之下,进入本土房企的第一梯队。
  
  永威翰林居、永威翡翠城、永威迎宾府、永威上和院等楼盘已成为业内耳熟能详的经典作品,也正因此,永威更有信心和底气带着购房者去参观自己已经交房的小区,亲眼看一看“精细化”品质究竟精细到什么程度。
  
  近几年来,永威持续在东区拿地开发,直到去年永威开始拿地开发永威西郡、永威逸阳溪畔,由此对照早年间在西区开发的永威鑫城、永威西苑等项目,可以称得上是一次回归,值得西区群众和永威粉丝关注。
  
  虽然,从严格意义上来说,永威西郡并不属于常西湖新区,属于中原新区,但依然处于郑州市民公共文化服务区的范围之内。
  
  中原区中原路与西四环交汇处向南500米路西,便是永威西郡的所在地,属于三王庄的城中村改造项目,总占地1280亩,总建筑面积约140万方,以住宅地块为主——由于总体占地面积大,更有利于永威发挥,精雕细刻,打造西区品质项目。
  
  一期地块位于整体项目的东北处,住宅地块34亩,商务用地12亩,推出房源3栋高层,共704户,还有一栋LOFT公寓,户型面积在89㎡-132㎡之间,现在还没有开始排号,但预计2017年五一节开盘,目前周边楼盘价格在10800元/每平。另外,项目规划有3所幼儿园、2所小学、1所中学,并配备了不少商业和绿地。
  
  我们都知道,永威的建材在业内是出了名的,景观绿化和物业也都不错,每个售楼部基本都会有工法展示区。除此之外,永威西郡户型设计也不错,采用了分离式核心筒,南向的89平小三房也保证了舒适度。
  
  就外部景观条件来说,永威西郡优于华瑞紫韵城、汇泉西悦城,其北侧是南水北调运河,两侧绿化带长达200米、西侧是须水遗址公园、东侧是植物园和四大中心。
  
  目前,永威西郡一期的建筑桩已经打完了,预计5月份达到预售条件。
  
  ►碧桂园西流湖项目
  
  2016年7月8日,碧桂园签约了西流湖B7片区合村并城改造项目,涉及百炉屯、陈庄、南流、孙庄、老俩河等五个行政村、约7.7平方公里,约合1万余亩,除去大量的安置区和湖面等公共用地,也还有3500亩,无疑是一个超级大盘——对此,碧桂园最终缴存开发保证金40亿元,获得开发资格。
  
  这个项目包括三部分,分别为:东至湖西路、西与南至百炉屯村边界、北至化工路的化工路以南区域,东至西三环、西至瑞达路(陇海铁路与京广铁路延长线)、南至化工路、北至科学大道的化工路以北区域,西三环东临、五龙口南路两侧宗地的西三环以东区域。
  
  这三个部分,除了化工路以北区域属于高新区以外,第一部分和第三部分都属于中原区。首期地块在化工路以南,也就是在常西湖新区入市。
  
  总体来说,这个大体量项目值得期待,原因有五:
  
  第一,项目地块大,交由资金实力雄厚的碧桂园整体开发,有利于保证品质;
  
  第二,区域内有西流湖公园,距离西三环百人牛牛路的电厂和五龙口的污水处理厂也有一定距离,在西区算得上稀缺的景观配套;
  
  第三,区域内有农业路高架和西三环高架,有公共交通背书,算得上近郊区域内,交通便利的典范之一;
  
  第四,区域内的人口比较聚集,人气比较旺;
  
  第五,南侧就是常西湖板块,属于市级新兴板块,北侧是成熟新区,又处于高新区范围内,前景不错。
  
  不过,劣势也是有的。比如项目缺乏地铁支撑,无论是地铁1号线,还是规划中的8号线、9号线都不经过这个大体量项目;又比如目前项目进度比较缓慢,因为碧桂园开发西流湖片区入围签约就交了40亿,再加上安置房百人牛牛和拍地成本确实资金压力不小,对资金的需求会特别大。也许会无证开盘,也许首开价格很低也是常态。如果开发再不顺利,资金链紧张也是大概率事件了。
  
  也许,正因为如此,祝福房地产和新合鑫置业也开始介入到该项目的开发工作中。
  
  据郑州碧桂园内部人士透露,公司高层对该项目非常重视,希望打造成郑西的CBD。相信随着该片区改造的启动,对于中原区、高新区来说是大大的福音,甚至可以起到提升区域整体形象的作用。
  
  ►名门西岗
  
  2014年6月30日,名门地产成功签约郑州西流湖项目。这是公司继孙八砦、常砦城中村改造项目之后又一次大的发展,这便是名门西岗。
  
  名门西岗与碧桂园西流湖项目一样,均为超级大盘,该楼盘位于中原区百人牛牛路西三环交汇处,也就是西流湖的两侧,总占地面积约6500亩,预计总投资200亿元,总建筑面积达1000万㎡,据网上资料显示该项目是由碧桂园和名门地产共同开发。
  
  由此,这个项目已经彰显出了两大优势。首先,是项目的位置较好,要明显优于华瑞紫韵城,坐拥西流湖配套,距离主城区的距离也相对较近,尤其是距离规划中新的郑州市政府仅3公里,首享区域发展利好条件。
  
  与此同时,周边交通便利,西三环、百人牛牛路、中原路等郑州城市主干道环绕项目,地铁1号线横穿项目,设有西流湖站及雪松路站;B2和B3路快速公交在此相聚。此外,距离中原万达和西元国际也都不算远。
  
  所以,2017年在限购条件之外的刚需客或者是刚改客户,可时刻关注这个项目。
  
  其次,便是碧桂园与名门的合作,很大程度上对名门的资金链会有一个很大程度的缓解——2016年11月15日,该公司发生两次重大变更。
  
  股东名录上,由名门地产(河南)有限公司变为河南碧桂园置业有限公司和名门地产(河南)有限公司, 公司法人上,由孙群堤变更为杨文杰,杨文杰何人?碧桂园老板杨国强的侄子,嫡系人物。
  
  碧桂园如此重磅布局西区,也可看出其对郑州百人牛牛的重视。再加上,西岗和西湖项目只是一条铁路线之隔,两者都交给碧桂园是好事,起码速度和资金都有保证了。
  
  目前,名门西岗项目的售楼部正在百人牛牛中,预计今年能够亮相。
  
  结语
  
  从房地产的角度来看,放眼整个郑州的高端楼盘,基本集中在东区和北区,长期以来西区都是空白。但从郑州的整体规划上来看,省府东迁市府西移,郑州市府所在区域,在未来应是郑州城区中的价值高点。
  
  诚然,常西湖目前的公共设施、管廊环廊隧道都没有正式启用,但近两年时间里从遍地村落发展到现在在建工地的如火如荼,已经注定了这是一个天生耀眼的区域。
  
  由此,我们纵观整个郑州大西区,在经历了国企改革变迁的大历史中,风光无限的国棉厂区不在了,第一批政治从业者也不在了,但我们仍保留着一个原汁原味的西区情结,因为我们共同期待着西区的崛起——相信未来,常西湖不仅仅只是西区人民的新区和下一个10年,更将成为整个郑州的明珠。
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