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郑州城改首拍:中原新区汇泉、二七新区建投、高新区华诚荣邦!老城区正商、鑫岚光!

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郑州主城区供地数量有限,新供土地开始向新区进发。这一拍,容积率上去了,国字头企业出来了,以前有恩怨的现在也合作了……

一切都有了一个新的开始。

2月6日,郑州市国土资源局以网上挂牌出让的方式出让郑政出〔2016〕204-217号共计14宗土地,209、213、214号宗地为合村并成用地,其余11宗土地为城中村改造用地。从用地性质看,有6宗属于纯住宅用地,其他属于包含城镇住宅的“混搭”。

从地块位置看,郑政出〔2016〕204-208号地位于中原新区西四环陇海路旁,靠近郑州植物园,周边楼盘相对较少,目前在售项目为汇泉西悦城,整体均价10500-11000元/平方米。

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制图:房天下

郑政出〔2016〕204-208号地均由郑州汇泉置业有限公司竞得,其中204、205、207、208号地均起价成交,以最大容积率3.5计算,204号地楼面价为1735.38元/平方米,205号楼面价为1735.45元/平方米,207号地楼面价为1734.12元/平方米,208号地楼面价为1731.61元/平方米。206地经过3轮竞拍,最终也由汇泉置业竞得,以最大容积率3.5计算,楼面价为1760.55元/平方米。

郑州汇泉置业有限公司共摘得5宗约368.32亩住宅用地,预计均为该集团开发的汇泉西悦城后续用地。汇泉置业是中原新区管委会招商引资过来的开发商,是福建万嘉泉投资有限公司全资投资的子公司。福建万嘉泉集团在福州、贵阳等城市进行多个楼盘的开发。在郑州开发有中原新城,还联合投资开发有谦祥万和城、升龙天汇广场等项目。2016年4月13日,汇泉置业以8.5927亿元起始价拍得中原区四宗城中村改造用地,西悦城项目开发开始。

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郑政出〔2016〕210号地由河南省明瑞置业有限公司以起始价摘得,以最大容积率3.1计算,楼面价为1903.13元/平方米。210块地位于高新区,距离地铁1号线首站较近,周边在售楼盘有西雅图,目前均价13000元/平方米。该地块位于郑尧高速和郑州绕城高速交叉口东北角附近,地块位于高新区白桦街北、牡丹路东,使用权面积33360.93㎡,折合50.04亩,最大容积率3.1,建筑密度小于20%,绿化率大于30%,建筑高度小于100米。

明瑞置业母公司为华诚荣邦地产股份有限公司,背后有上海铂凯投资有限公司入股。其在郑州开发有西雅图等小区,西雅图荣邦城是东史马城中村改造项目,一二期已经销售完毕,目前在售的是项目的第三期。西雅图更名荣邦城。

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郑政出〔2016〕209、214块地位于二七区大学南路南四环,临近郑西铁路线。郑政出〔2016〕209号地由郑州市二七新区百人牛牛投资开发有限公司以起始价摘得,以最大容积率3计算,楼面价为2556.88元/平方米。地块位于向荣路南、庆铭路西,使用权面积43347.07㎡,折合65.02亩,最大容积率3.0,建筑密度小于25%,绿化率大于30%,建筑高度小于100米。

214号地由郑州市二七城乡更新百人牛牛开发有限公司摘得。214号地位于高铁南路南,荆胡路西,使用权面积59133.35㎡,折合88.70亩,最大容积率3.5,建筑密度小于25%,绿化率大于30%,建筑高度小于100米。

213号地也由郑州市二七城乡更新百人牛牛开发有限公司摘得。地块位于永康路东、盛嘉路南,使用权面积23380.19㎡,折合35.07亩,最大容积率3.0,建筑密度小于25%,绿化率大于30%,建筑高度小于60米。

以上两家公司的背后是郑州市二七区国有资产管理局和郑州二七国有资产经营有限公司,属于国字头开发公司。

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郑政出〔2016〕211、212两块临近地铁2号线,周边在售楼盘有正商城和永恒理想世界。郑政出〔2016〕211号、212号地均由河南上林置业有限公司以起始价价摘得,即正商地产旗下公司。211号以最大容积率5计算,楼面价为2052.10元/平方米,地块位于通站路南、连云路东,使用权面积14236.15㎡,折合21.35亩,最大容积率5.0,建筑密度小于25%,绿化率大于30%,建筑高度小于100米。212号2位于紫云路南、连云路东,使用权面积6494.49㎡,折合9.74亩,最大容积率5.0,建筑密度小于25%,绿化率大于30%,建筑高度小于100米。

郑政出〔2016〕215-217块地位于西三环陇海路,为中原区石羊寺第一村民组城中村改造地块。属于郑州老城区,整体配套比较成熟,周边多为已建成住宅区。大致范围如下图:

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郑政出〔2016〕215、216、217号地由郑州鑫岚光房地产开发有限公司以起始价摘得,215号地以最大容积率6.26计算,楼面价为2048.77元/平方米,216号地以最大容积率5.86计算,楼面价为2115.66元/平方米。217号地以最大容积率5.86计算,楼面价为2114元/平方米。

这家公司的背景比较复杂,有三家企业股东,属于合作开发类型的开发企业。

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其中,郑州宛耀置业有限公司也有三家公司股东。

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石羊寺村的改造也比较复杂。据报道,世纪领航早在2006年前就开始介入石羊寺村的城改,后来石羊寺村组宣布和世纪领航解除改造协议,转而和郑州蓝光房地产开发有限公司(宛建与蓝光集团合作)另签改造协议。随后,蓝光宣布退出,转而由宛建与阳光城集团合作开发。

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郑政出〔2016〕215号地位于西三环东,陇海西路北,使用权面积29359.89㎡,折合44.04亩,最大容积率6.26,建筑密度小于35%,绿化率大于25%,建筑高度小于100米。

郑政出〔2016〕216号地位于西三环东,中原西路南,使用权面积32647.85㎡,折合48.97亩,土地用途为城镇住宅、商服。最大容积率5.86,建筑密度小于35%,绿化率大于25%,建筑高度小于100米。

郑政出〔2016〕217号地使用权面积21797.78㎡,折合32.70亩,土地用途为城镇住宅、商服。最大容积率5.86,建筑密度小于35%,绿化率大于25%,建筑高度小于100米。

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